原创：廖贵生

景区商业逻辑，运营三变思维。

景区运营本质上是“满足需求，完成交易”，就是做有文化的“生意”。既然是一种交易，就要符合商业逻辑，顺应市场规律。将资源优势变为经济优势，进而转化为现金流，这是景区运作的核心工作。资源变资产，资产变资本，资本变资金，景区商业逻辑得厘清。

提纲挈领，运营水准。商业逻辑，景区命门。

资源变资产，便有盈利点。预期收益，有效资产。

景区资产是景区通过交易或事项形成的、由景区拥有或者控制的、预期会给景区带来经济利益的一种物权。也就是说，景区资产是经过运作形成的可带来预期收益的权益，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其它资产等五大类。

景区有资产，获利是早晚。资产优，获利丰。

◆流动资产

景区运转，流动资产。

景区流动资产指的是可以在1年内或者超过1年的1个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。资产动起来，一年看得到效益，一个营业周期有收益，价值呈现才会实际。

资产能动，景区才活。发展强劲，流动充足。

◆长期投资

收益多元，长期投资。

景区长期投资是指除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性质的投资、不能变现或不准备变现的债券、债权等投资。当景区经营步入正轨，手中有大量可利用资产时，在不影响正常经营的情况下配置适量的长期资产，坐享社会发展红利。

资源沉淀日久，资产稳步增值。坐收财富，景区有路。

◆固定资产

财富呈现，固定资产。

景区固定资产是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具，以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等的总称。经营资源，沉淀资产。固定，稳定。

做大资产，固定投入。增值保值，资产估值。

◆无形资产

品牌价值，无形资产。

景区无形资产是指在生产经营中形成的知识产权、商标符号、品牌形象等非货币性长期资产。持续的资源提炼和优化，无形资产才会逐步“长大”。

景区估值提升，无形资产溢价。看似无形，估价有量。

◆其它资产

生产计提，其它资产。

景区其它资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产，如长期待摊费用、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“应收账款”、“其他应收款”、“坏账准备”和“预付账款”等类目。资源挖掘多，资产类型齐。景区资产，类别丰富。

经营良好，资产丰富。其它资产，另类财产。

资源形态丰富，资产状态凝固。千变万化资源，易于变现资产。

将形态各异且分散的资源转化为有盈利预期的可经营资产，是景区运营首要任务。良性运转，流动资产；持续收益，长期投资；扩大经营，固定资产；景区溢价，无形资产；计提费用，其它资产。只有将景区资源变为各种类型、不同状态的资产，才会产生有多个“收益点”。

资源略虚，资产具实。巧妙转换，赢利可行。

景区资本，助力发展。

景区资本（Capital）是可以用来为景区创造物质和精神财富的各种社会经济资源关系总称，包括有形资本、无形资本、金融资本和人力资本等类型。资产具象，资本抽象。相互转化，蓄积更多能量。资产变资本，景区好光景。把握机会，乘势腾飞。

景区资本化，抗风险不怕。资产成为资本，腾挪才有水准。

◆有形资本

规模量化，有形资本。

有形资本是以实物存在的量化资产，是彰显景区实力的依据。分辨有形资本看溢价：溢价部分可被依样画葫芦地复制和量产的项目或业态，并可根据财务标准核验价值，即为有形资本。

资本共性，量化流通。交流交易，放大效益。

◆无形资本

估值量化，无形资本。

景区无形资本是将创意变为财富的具体呈现，与智力投入有紧密关系。积累无形资本的活动往往是非常规的、新奇或者异常的，目的是使自己区别于竞争对手，在区域内具有一定的核心竞争力。这种不均衡性导致了更多的不确定性，因为投资过程并不是按照常规的方法和路径来进行的。景区无形资本只有通过参照物的“映射估价”成为量化资本，才有实际的价值意义。

无形资本，智力变现。具象量化，成果体现。

◆金融资本

纸面财富，金融资本。

景区资本与银行资本结合，相互作用或相互渗透进而形成金融资本。景区资产证券化、景区产品金融化，是旅游项目发展到一定时候的必然，也是巨大实力和影响力的象征。

没金融资本，景区很干瘪。景区与金融，要无缝融合。

◆人力资本

优秀团队，人力资本。

景区为培养、留住人才而投入的花费，如知识技能、文化技术水平提升与健康状况监测等统称人力资本。人力资本主要包括：（1）用于教育的支出；（2）用于卫生保健的支出；（3） 用于劳动力国内流动的支出；（4）用于文化、学术交流的支出。其中最重要的是教育支出，既可形成教育资本，也可成为景区经济增长源泉之一。人才增值，景区超值。

人才沉淀，自成资本。留住人才，生产财富。

景区资本=总资产－其他积累－负债。景区资本，创富根本。

资本的本质是获得利润，资本是通往幸福的道路，掌握资本就是掌控一切！从资产转化为泛行业属性的资本，景区就有了翻江倒海的本领。有形资本，资产量化；无形资本，合理估价；金融资本，跨界融化；人力资本，竞争根本。景区有雄厚资本，行业有话语水准。

资产成为资本，纵横旅海引领。知转化，懂运筹，景区快活。

资金流，现金流，景区洪流。资本变资金，回归其本身。

景区资金是用于开展经营活动的本钱，以拥有支配权的物资或货币呈现。将社会属性强且空间广阔的资本转化为景区可以随时支配的资金，包括固定资金、流动资金、虚拟资金，便于财富管理和归集。资金多，实力强，景区发展不慌不忙。笃定，淡定，有资金心定。

资本抽象，资金具象。虚实转换，景区耐看。

◆固定资金

固定资金，运转保障。生产生活，才可持续。

景区固定资金是指垫支在生产环节上的，如用于景观设施、接待设施及经营设施的资金。其周转时间较慢但能长期使用，为保持景区日常生产和迭代升级提供有力保障和强力支撑。

资本回流变资金，促进生产才安心。沉淀，沉积，景区有力。

◆流动资金

流动资金，经营必须。

景区流动资金是指在一年内或者超过一年的一个生产周期内变现或者耗用的资产合计，亦即营业周转资金。景区流动资金包括现金、存货（库存材料、在制品、及成品）、应收账款、有价证券、预付款等项目。景区净流动资金越多表示净流动资产愈多，短期偿债能力强，信用地位高，在资金市场中筹资容易，成本也较低。流动才活动，景区可生动。

景区流动资金=流动资产－流动负债。资金流动快，景区活力大。资本活络，资金活动。

◆虚拟资金

虚拟资金，信用工具。

景区虚拟资金是以累计信用为基础设计的，能为游客带来一定收益的“借代品”。作为信用工具，虚拟资金可以促进景区信用的提高，加强与游客的粘性。比如虚拟体验币，景区消费积分，互动积分，活动积分，积分兑换等内容，都可以以实生“虚”，由“虚”入“实”。

景区务“虚”，服务率真。资本落地，服务精细。

浩大资本，准向资金。各有所指，各归其位。

资本驰骋，资金落地。固定资金，助力生产；流动资金，助推经营；虚拟资金，优化服务。资本转化为资金，景区有“动力源”才能勃发生机。资本变资金，省力又省心。

万法归一，万源归宗，资金变现是景区的“最终”！

结语

商业逻辑清晰，景区赢利无虞。先聚变，再裂变。千变万变，“最终”不变！

从事旅游景区运作，须知商业逻辑为何？资源变资产，将可使用的万千形态物质收于景区；资产变资本，价值量化财富放大；资本变资金，回归景区助推经营壮大实力。理清商业逻辑，景区发展顺畅有动力。瞎搞，乱变，好资源也是白干。没有商业逻辑，赢利是不可能！

会变，善变，景区越来越好看。由小到大，由虚入实，看明白逻辑才能搞运营！